У нас есть услуга подбора квартиры. Хотите узнать подробнее? Да, хочу Нет
ЖК Олимпия Квартиры за 1 млн рублей в жилом комплексе "Олимпия" от компании Setl Estate
Хотите подписаться на новые статьи? Да Нет
Заполните форму!
Жилье в новостройках на окраинах Калининграда
Недвижимость

Жилье в новостройках на окраинах Калининграда

Квартиры комфорт-класса в Ленинградском районе Калининграда нравятся всем, однако нередки ситуации, когда покупателям приходится выбирать более отдаленный и бюджетный вариант жилья. Мы решили рассмотреть – какие жилые комплексы на удалении от центра могут представлять наибольший интерес для потребителя.

02.12.2015
1 4739

Одним из основных факторов, влияющих на стоимость жилья в новостройках, как правило, становится их расположение относительно центра города, от которого зависит и транспортная доступность, и, во многом, наличие инфраструктуры. Соответственно, мотивация к приобретению жилья на окраине города зачастую выглядит как «Да, далеко и неудобно, но при прочих равных – значительно дешевле». В сегодняшней статье мы попробуем осветить именно подобные варианты.

Наверное, один из самых интересных и противоречивых сегментов рынка – отдаленные (реально или относительно, за счет плохой транспортной связности) районы. Приобретающий жилье в подобном районе покупатель может угадать – и выбрать район, в котором ситуация изменится в краткосрочной перспективе. Например, «инфраструктурный прорыв» совершил микрорайон «Сельма», который 10 лет назад был той же окраиной практически без транспорта. Но тут можно не угадать и, наоборот, столкнуться в итоге с множеством проблем, вытекающих из плохой транспортной доступности и неразвитой инфраструктуры.

Можно выделить два типа подобных «удаленных» новостроек – в пределах черты города и за ее пределами. К «городу» можно отнести новые микрорайоны «Восток» и «Юго-Восток», а также объекты точечной застройки на тех окраинах Московского района, которые ранее назывались «Балтийский район».

Из расположенных «за городом» жилых комплексов можно выделить в первую очередь «Васильково», «Новое Голубево», также сюда можно отнести строительство, развернутое в поселке Новодорожный. Конечно, о загородном жилье можно говорить бесконечно, все расширяя и расширяя круг городов и поселков, находящихся недалеко от Калининграда, однако жилье в области – это, скорее, тема для отдельной статьи, поэтому мы ограничимся ЖК, находящимися в непосредственной близости от Калининграда.

ЖК «Восток»

Жилой комплекс Восток в Калининграде

Состояние строительства – сдано 8 домов (в 2015 году), продолжается массовое строительство. В соответствии с планами застройщика – в сумме будет возведено порядка сорока домов.

Цена за квадратный метр – от 37 до 50 тысяч рублей.

Новый микрорайон «Восток» возводится, соответственно, в восточной части Калининграда. Точнее, на его восточной окраине – район застройки находится рядом с Окружной дорогой. Участок площадью порядка 69 гектар, расположенный на продолжении улиц Молодой Гвардии и Аксакова (севернее Московского проспекта) на данный момент активно застраивается компанией «Мегаполис-Жилстрой». Строительство ведется в рамках государственной программы «Доступное жилье».

Возводятся дома с различным количеством этажей (от восьми-девятиэтажных до шестнадцатиэтажных). Все дома представляют из себя кирпичные здания, высота потолков – стандартные 2,7 метра, отопление автономное, газовое (устанавливаемые на кухнях двухконтурные газовые котлы). Квартиры сдаются под «серый ключ». В целом, эти новостройки можно охарактеризовать как стандартное жилье эконом-класса. Ни каких-то глобальных недостатков, ни каких-либо особенных достоинств у этих домов нет – более всего здесь пошла бы фраза «нормальное жилье». На сегодняшний день уже сдали 8 домов. В каждом доме порядка десяти процентов планировок отведено под трехкомнатные квартиры, остальное – «однушки» и «двушки», соотношение которых различное в разных домах, но если посмотреть на застройку по микрорайону в целом - примерно равное. При каждом доме планируется паркинг и административно-торговые помещения.

В общей сумме планируется возведение порядка 550 тысяч квадратных метров жилья. Позиционируя район застройки как новый микрорайон, застройщик обещает построить множество объектов инфраструктуры – более 100 тысяч квадратных метров должны занять школа, детский сад, магазины. Также в планах возведение многоярусного паркинга и православного храма, это сейчас модно.

Экологическая ситуация в районе хорошая, крупных предприятий рядом нет, зато есть озера и лес. То, что в рекламных статьях красиво называется «многочисленные зоны отдыха с парками и озерами» на самом деле следует читать как «это окраина, там дальше озера, пустыри и леса», поскольку, естественно никаких облагороженных парковых зон в этом районе нет. Но – чистый воздух – это действительно плюс. Главное, чтобы это преимущество осталось в будущем - ближайшие годы «Восток» будет оставаться зоной массового строительства.

Основным недостатком этого района является транспортная доступность (крайне низкая) и отсутствие инфраструктуры как таковой. Для того, чтобы добраться до микрорайона «Восток» общественным транспортом – нужно доехать до остановки «Тойота-Центр» (самый конец Московского проспекта, конечная остановка автобуса номер 27) и потом минут 15-20 пройтись пешком в северном направлении. Для владельцев автотранспорта ситуация чуть проще (за счет близости к Окружной дороге), но и назвать ее хорошей язык не повернется. По сути, куда бы Вам не надо было бы попасть, у вас есть только два варианта – либо по Окружной, либо продираться сквозь пробки Московского проспекта.

Инфраструктуры же в микрорайоне пока что просто нет. Конечно, застройщик обещает построить многое, но на данный момент все это – планы. То есть в любом случае, от ежедневных необходимых покупок, до вопросов образования или медицинской помощи – придется куда-то ехать. Конечно, у района есть перспектива, но развитие инфраструктуры – это вопрос нескольких лет. Можно провести параллели с развитием микрорайона «Сельма».

Несомненно, в район придут сетевые супермаркеты, появятся школы и детские сады – но произойдет это тогда, когда заселена будет большая часть домов, а не те 8, квартиры в которых реализуются сейчас. Реализацией квартир занимается компания «Мегаполис-Риэлт» (входящая в ту же группу компаний «Мегаполис», что и застройщик), доступна ипотека и специальные предложения по военной ипотеке.

ЖК «Юго-Восток»

Жилой комплекс Юго-Восток в Калининграде

Состояние – двенадцать корпусов сданы, еще несколько (данные из открытых источников противоречивы) планируются к постройке.

Цена за квадратный метр в перепродаже – от 40 тысяч рублей.

«Юго-Восток» - новый микрорайон на юго-восточной же окраине города, но главная особенность этого района – это район застройки, предназначенной не для продажи, а для распределения среди «бюджетников».

Здесь получают квартиры военные пенсионеры, госслужащие, врачи, учителя и льготники (сироты и т.д.). На данный момент сданы двенадцать корпусов, в основном девятиэтажных по три-четыре секции, от различных застройщиков. И все были построены на бюджетные средства, соответственно, достоверной информации крайне мало. (Что объяснимо – зачем реклама тому, что не будет продаваться?) Единственное исключение, которое удалось обнаружить автору (то есть постройка коммерческого характера) – это малоэтажный комплекс «Художественный», (ул. Левитана – Айвазовского) от компании «Модуль-Стройград», состоящий из четырех трехэтажных домиков. Основной же массив квартир в больших домах к рынку недвижимости в итоге не относится никак, только распределение.

Для тех же, кто вдруг заинтересуется покупкой квартиры в перепродаже в этом районе, стоит отметит, что дома стоятся по монолитно-каркасной технологии, высота потолков – стандартные 2,7 метра, отопление центральное. Отдельно можно упомянуть уродливую конструкцию балконов, которые остеклены, но в нижней части просто закрыты листом тонкого пластика.

Инфраструктурная обеспеченность района пока что почти отсутствует как таковая. Единственное исключение – открытый недавно с большим пафосом и приездом премьер-министра РФ Медведева детский садик. Вся остальная инфраструктура – пара мелких магазинчиков с продуктами.

Экологическая ситуация средняя – ничего катастрофического, но ТЭЦ-2 находится совсем рядом. И главным минусом этого района является транспортная доступность. Попасть на улицу Левитана можно или с Окружной дороги, или проехав по улицам Дзержинского и Емельянова, а затем через район малоэтажной немецкой застройки. Единственное, чем представлен общественный транспорт – «маршрутка» номер 92, которая так и едет. Соответственно, с учетом регулярных пробок на Дзержинского – транспортную доступность района можно смело называть «транспортной недоступностью».

Также в этом районе будет проходить областной эксперимент по заселению «доходных домов». По сути – то же самое, что снять жилье, только собственником арендуемых квартир выступает государство.

Жилые комплексы на территории бывшего Балтийского района

Южную часть Калининграда многие привыкли называть «Балтрайон», несмотря на то, что официально уже несколько лет этот район является «Московским». Основной проблемой же этого района можно назвать транспортную доступность.

По сути, попасть с южных окраин Калининграда в центр можно только через «бутылочное горлышко» двух-трех улиц. Где есть еще мосты, состояние которых могло бы стать темой для отдельной статьи. Наиболее яркой иллюстрацией транспортной доступности южных окраин можно назвать широко растиражированную местными сайтами фразу губернатора Калининградской области Н.Н. Цуканова, сказанную им в середине августа 2015 года: «Сестра живет на улице Киевской. Из-за транспортного коллапса, пробок в Балтрайоне, если честно, уже два года не ездил в гости к ней. Она сама ездит, на автобусе».

Из построенных на южных окраинах Калининграда новых домов хотелось бы отметить следующие:

ЖК по ул. Батальная, с/т «Янтарь»

Жилой комплекс по ул. Батальная в Калининграде

Состояние – сдан в 2015 году. Цена за квадратный метр – от 44,6 тысяч рублей.

Шестнадцатиэтажный двухсекционный жилой дом, расположен в самом конце улицы Батальной. (официально это уже территория садового товарищества «Янтарь»). Застройщик – ООО «Земля» (входящее в «Калининградский Строительный Концерн»).

Технология возведения монолитно-каркасная, материал стен и перегородок – керамический кирпич. Высота потолков – стандартные 2,7 метра, тип отопления – автономное газовое. Лифт, благоустроенная территория, двухъярусный паркинг на 90 автомобилей. Цокольный этаж, в котором должны быть административные помещения.

Всего в ЖК располагаются 240 квартир. 112 из них – однокомнатные, 112 же – «двушки» и 16 «трешек». Сдаются покупателям под «серый ключ». Балконы и лоджии остеклены. Наружное утепление фасада минеральной ватой.

Экологическая обстановка – хорошая, никаких производств рядом, зато много зелени. В плане инфраструктурной обеспеченности – все хорошо, рядом есть и школы, и детские сады, торговые центры и т.д. Основной недостаток – транспортная доступность центра города, о которой говорилось выше. Как и весь «Балтрайон» - хороший вариант в том случае, если Вы не только живете, но и работаете где-то в пределах района. И транспортный ад в том случае, если Вам нужно каждый день ездить в центр.

ЖК «Инженерный»

Жилой комплекс Инженерный в Калининграде

Состояние – первая очередь – сдана, вторая очередь – сдача в декабре 2015 года, третья очередь – 2017 год. Цена за квадратный метр – от 42 тысяч рублей.

Новый жилой комплекс из шести домов строится на улице Инженерной. Застройщик – ООО «Строй Лэнд». Все дома – кирпичные, по десять этажей. Стройка была начата в 2013 году, завершить строительство квартала планируется в 2017. На сегодняшний день сдан первый корпус.

Тип отопления – автономное газовое, высота потолков – все те же стандартные 2,7 метра. Первый построенный дом состоит из двух секций, распланированных под 72 квартиры (общая площадь жилых помещений порядка 4 тысяч квадратных метров, в наличии квартиры от однокомнатных до трехкомнатных, площадью, соответственно, от 42 до 84 «квадратов»).

Остекление балконов – панорамное. В планах застройщика благоустройство территории, постройка паркинга, спортивной и детской площадок. В отличие от многих новостроек, застройщик планирует огородить территорию квартала и взять ее под охрану.

Экологическая ситуация нормальная, крупных предприятий рядом нет. В плане инфраструктуры, расположенной в шаговой доступности – тоже все хорошо. Основной проблемой остается доступность транспортная. Основной маршрут поездки к центру от улицы Инженерной – это улица Киевская, соответственно, в час пик добираться до центра можно очень долго. В остальном же, если возможность быстро попасть в центр Калининграда не является критичной – достаточно выгодный финансово вариант «жилья на окраинах».

Жилье в пригороде Калининграда

Жилье в пригороде – наиболее экономный вариант. При прочих равных условиях (качество самой постройки) подобное жилье стоит дешевле, чем расположенное в пределах города. Однако и здесь могут быть «подводные камни», связанные, в первую очередь с транспортной доступностью. Примерами новостроек за пределами городской черты могут служить:

ЖК Микрорайон «Васильково»

Жилой комплекс Инженерный в Калининграде

Срок сдачи – 2 квартал 2016 года. Цена за квадратный метр - от 40 тысяч рублей.

В поселке Васильково (Гурьевский район), между улицами Калининградская и Западная, строится новый жилой комплекс. Состоять он будет из трех двенадцатиэтажных жилых домов плюс административный комплекс. Застройщиком выступает компания «Спецремстройтрест».

Основной материал строительства – керамический кирпич. Тип отопления – автономное газовое (установка двухконтурных котлов в квартирах). Высота потолков – стандартная – 2,7 метра. Квартиры сдаются с установленной сантехникой и электрооборудованием (под которым подразумевается проводка и розетки). В каждом подъезде планируется установка двух лифтов.

Набор планировок – от однокомнатных до трехкомнатных, площадью от 36 до 79 квадратных метров. В некоторых из трехкомнатных квартир предусмотрено по два балкона и два санузла.

Далее – набор уже ставших стандартом для любой новостройки опций – озеленение и благоустройство территории, парковочные места, спортивные и детские площадки… То есть то, отсутствие чего бы удивило бы любого потенциального покупателя. Особо стоит отметить только то, что помимо обычных парковочных мест общего пользования, есть возможность аренды или выкупа гаражного бокса.

Экологическая ситуация в целом благоприятная, минусом можно считать только то, что неподалеку проходит железная дорога. Инфраструктурная обеспеченность – на среднем уровне. Из необходимых объектов в Васильково присутствует средняя школа и магазины.

Транспортная же доступность микрорайона «Васильково» относительно неплохая – но неплоха она именно для пригорода. Формально расстояние до центра Калининграда составляет порядка шести километров, реально же, если ехать по улице Юрия Гагарина (а в данном случае это основной способ добраться до центра) – вполне возможно попасть в регулярно возникающую пробку на пересечении с Литовским валом. Если Вам повезло и пробок нет, то добраться до центра города можно минут за 20 личным автотранспортом, либо за 30-40 – общественным (автобусом). Другой вариант маршрута – это использовать Окружную дорогу, въезд на которую находится совсем недалеко, порядка 500 метров от этого ЖК.

Продавать квартиры в «Васильково» застройщик начал в 2014 году. Для покупателей предусмотрена возможность беспроцентной рассрочки платежа сроком на один год.

МЖК в поселке Новодорожный

Срок сдачи – неизвестно, начато строительство. Цена за квадратный метр – не определена.

В шести километрах от Калининграда на юг расположен загадочный поселок Новодорожный, примечательный тем, что официально называется Ново-Дорожный, при этом является частью сельского поселения Новомосковское, а администрация данного поселка находится в поселке Шоссейное. Именно здесь компания застройщик «ПБРК» планирует возвести большой малоэтажный жилой комплекс, состоящий из коттеджей и дуплексов.

В виде графики проект выглядит красиво, однако сбудутся ли планы застройщика, который позиционирует новый ЖК как маленький город, где будут представлены все объекты инфраструктуры – торговый комплекс, отделение банка, химчистка, парикмахерская, вплоть до своего кинотеатра – покажет время. Пока же строительство находится на начальной стадии, никаких цен не объявляется (застройщик «изучает спрос»). Нельзя исключать и вероятность того, что ничего в итоге не будет построено.

Экология района нормальная, рядом находится озеро Пеньковское и садоводческие массивы, крупных предприятий нет. Инфраструктуры же на данный момент нет в принципе, вся обеспеченность необходимыми объектами сводится к двум магазинчикам. Транспортная доступность достаточно слабая даже для пригорода, и если владельцев автотранспорта может спасти расположенный неподалеку выезд на Окружную дорогу, то всем остальным остается только уповать на «маршрутку» номер 62.

ЖК «Новое Голубево»

Жилой комплекс Новое Голубево в Калининграде

Состояние – первая очередь (12 домов) сдана в 2015 году. Сдача следующей очереди перенесена на май 2016 года. Цена за квадратный метр – от 37 тысяч рублей.

Этот ЖК построен неподалеку от поселка Голубево, в семи километрах на юго-запад от Калининграда. Сразу стоит оговориться – эти семь километров – это расстояние от границы города, а не от центра. Соответственно, в зависимости от маршрута путь до центра Калининграда может составить 15-17 километров. Началось строительство в 2013 году, первую очередь сдали в 2015 году. Площадь участка застройки около 64 тысяч квадратных метров. В роли застройщика выступает компания «БаральтМ», которая планирует возвести здесь в ближайшие годы более 60 домов.

На сегодняшний день комплекс состоит из двенадцати трехэтажных домов. Шесть из них состоят из трех секций и включают в себя по 45 квартир, семь, так же трехсекционных, распланированы по 30 квартир в каждом. Основной материал строительства – силикатный кирпич, тип отопления – автономное газовое.

Реклама застройщика преподносит «Новое Голубево» как «жилой комплекс европейского типа». Правда, стоит оговориться, что в угоду низкой цене, при строительстве использованы самые недорогие материалы. Да и «европейский тип» что в виде графики, что на фото, визуально подозрительно напоминает немного облагороженные «хрущевки».

Квартиры сдаются под «серый ключ» - цементная стяжка, оштукатуренные стены, разводка коммуникаций. Сюда же входят пластиковые стеклопакеты в окнах и железная дверь – в общем, минимальный набор, да и тот, судя по размещенным в социальных сетях и на тематических форумах претензиям заселившихся дольщиков – не всегда самого лучшего качества. С другой стороны – все мелкие недостатки и экономия окупается низкой стоимостью квартир, именно это было ключевым фактором при принятии решений дольщиками о покупке, а не ожидание высокого качества работ и премиум-материалов. Так что стоит ли жаловаться?

При этом стоит отметить уникальный уровень взаимодействия застройщика с дольщиками – управляющая компания и застройщик открыты к диалогу на специально созданных страницах в соц.сети Вконтакте, где дольщики могут решить практически любой вопрос.

Основной же «изюминкой» этого проекта является площадь квартир. Набившая оскомину посетителям супермаркета «Виктория» реклама «Нового Голубево», где предлагается «купить квартиру по цене комнаты» скромно умалчивает, что и площадь у этой квартиры будет как у комнаты.

На продажу выставлены квартиры-студии и квартиры от однокомнатной до трехкомнатной площадью от 21 до 76 квадратных метров, размер кухни варьируется от от 5,83 до 7,4 «квадратов». Тем, кому покажется привлекательной покупка квартиры за 800 тысяч рублей – в итоге придется ютиться на 20 с копейками метрах общей площади однокомнатной квартиры. Подобными планировками и обусловлена достаточно низкая цена жилья в этих новостройках. Все коммуникации в наличии – вода добывается из артезианской скважины, газ подведен, функционирует электроподстанция. Установлена цифровая подстанция, соответственно подключен телефон (если кто-то еще пользуется «городским») и интернет.

Застройщик планирует взять под охрану территорию комплекса, въезд будет осуществляться через КПП с автоматической пропускной системой. Охранять комплекс будет собственная служба безопасности, на пульт которой также должны приходить сигналы охранной и пожарной сигнализации. Планируется благоустройство территории.

Экологическая ситуация в районе «Нового Голубева» хорошая. По сути, комплекс окружен зеленой зоной – что и неудивительно, на расстоянии-то семи километров от города. Каких-либо промышленных предприятий рядом нет.

Инфраструктура же на данный момент отсутствует как таковая. По планам застройщика – здесь должны появиться детский сад, парковки, магазины и т.д., но пока что в любом случае жильцам придется ездить в город.

По информации с сайта застройщика - добраться от ЖК «Новое Голубево» до центра можно и личным, и общественным транспортом. Изначально в роли «общественного транспорта» выступала только железная дорога, расстояние же до остановки электрички достаточно велико (она находится в поселке Голубево).

Недавно был запущен автобус №147, который останавливается у ворот ЖК и идет до автовокзала Калининграда (ходит 12 раз в день, каждый час с семи утра до восьми вечера), что должно немного сгладить проблему «как добраться до города».

Рассказать друзьям
Ольга Емельяненко

Мы как раз живем сейчас в Новом Голубево и могу поспорить с некоторыми моментами) Мы взяли уже готовую двушку с удобной планировкой и достаточно просторную за 2 млн, то есть очень недорого относительно нынешних цен на жилье. Так что тут не только малюсенькие студии есть, каждый сам выбирает метраж, а вот цена за квадрат все равно низкая. А насчет инфраструктуры, не знаю конечно как раньше, но ко второй очереди уже все довольно развито. Детский садик построить конечно дело не быстрое, но есть детские площадки, все коммуникации и пр, что необходимо для проживания, да и до города ехать всего 15 минут.

1-1 из 1

Оставить комментарий

Вы не можете комментировать: Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Читайте также

Выгода vs спокойствие – квартиры от застройщиков Калининграда.
Недвижимость

Выгода vs спокойствие – квартиры от застройщиков Калининграда.

2874 0

Покупка строящегося жилья – это всегда риски. Независимо от размера уставного капитала застройщика, фамилий учредителей, портфолио реализованных проектов, репутации и великого множества прочих факторов, для покупателя важна реализация конкретного проекта, в который были..

Рынок недвижимости Калининграда – динамика и перспективы развития.
Недвижимость

Рынок недвижимости Калининграда – динамика и перспективы развития.

3872 0

Потребители, игроки и эксперты рынка недвижимости Калининграда в последнее время все чаще задаются вопросом – какова динамика развития, какими в ближайшее время станут цены на квартиры в новостройках, какое влияние оказывает на строительную отрасль актуальная геополитич..

Купить квартиру в новостройке – преимущества и недостатки
Недвижимость

Купить квартиру в новостройке – преимущества и недостатки

2554 0

Рынок недвижимости в настоящее время активно развивается – застройщики Калининграда могут сделать предложение, которое удовлетворит требованиям даже самого придирчивого покупателя. Новостройки набирают свою популярность, рынок растет, однако многие задаются вопросом – с..