У нас есть услуга подбора квартиры. Хотите узнать подробнее? Да, хочу Нет
ЖК Олимпия Квартиры за 1 млн рублей в жилом комплексе "Олимпия" от компании Setl Estate
Хотите подписаться на новые статьи? Да Нет
Заполните форму!
В каком районе купить квартиру?
Недвижимость

В каком районе купить квартиру?

Тем, кто планирует переезд в Калининград, зачастую трудно определиться - в каком районе лучше подбирать квартиру. Специально для вас мы написали краткий обзор районов Калининграда с точки зрения покупателя недвижимости.

20.10.2015
1 5693

Все нижеизложенное является личной точкой зрения автора. Все данные получены из открытых источников.

В данный момент рынок недвижимости, несмотря на разрастающийся экономический кризис, является одним из наиболее привлекательных в плане долгосрочных инвестиций. За последние десять лет цена на квартиры и дома в Калининграде только растет, что делает привлекательными как инвестиции банков в строительство, так и приобретение недвижимости частными лицами, в том числе и посредством ипотеки. Однако и здесь существует множество «подводных камней», с которыми предстоит столкнуться тем, кто желает приобрести жилье в новостройке.

В этой статье мы попробуем разобраться, что же сейчас представлено на рынке новостроек, какие факторы влияют на ценообразование. Конечно, полностью охватить все примеры новостроек Калининграда даже в рамках серии статей практически нереально, поэтому в качестве фактических примеров мы возьмем как наиболее интересные варианты, так и примеры негативные, которых тоже хватает.

Классификация квартир для покупателя

Квартир на продаже много, на любой вкус и кошелек, но условно их можно разделить на две группы по готовности жилья - квартиры в строящемся доме (долевое участие) и квартиры в уже достроенном доме. Сама собой, квартиры в строящихся домах обойдутся дешевле при прочих равных условиях.

Кроме того, разделим предложения на три ценовые группы – жилье элитного класса, то есть премиум-сегмент рынка, жилье комфорт-класса и квартиры эконом-класса – как правило, не уступающие комфорт-классу в плане проектирования и строительства, но имеющее более низкую стоимость на рынке за счет, например, значительного удаления от центра города.

Также в отдельный сегмент можно выделить «жилье на побережье» - здесь удаление от Калининграда перестает быть фактором, снижающим цену, и компенсируется близостью к Балтийскому морю. Наиболее обширным по количеству предложений будет сегмент комфорт-класса.

Выбор района для поиска квартиры

Вопрос первый – «где покупать квартиру»? В первую очередь это вопрос доступа к транспортной сети, немалое значение имеет инфраструктура (магазины, школы, детские сады и так далее), уже имеющаяся в месте расположения новостройки. При учете соотношения цена-качество, где под качеством можно понимать не только качество строительства, но и расположение жилого комплекса – можно выделить несколько районов, как перспективных, так и не очень. Административное деление на районы в данном случае не очень подходит для обзора, поэтому будет отталкиваться от реального местоположения ЖК.

Квартиры на «Сельме»

Одни из динамично развивающихся районов города и одним из лидеров по количеству новостроек можно считать микрорайон «Сельма» и прилегающие к нему территории. Транспортная связность района с остальными частями города резко повысилась как после введения в эксплуатацию моста с улицы Генерала Челнокова на Советский проспект, так и после доведения сквозной трассы до окружной дороги.

Для тех же, кто пользуется общественным транспортом – плюсом будет не только значительное количество автобусов и маршрутных такси, но и запущенная в прошлом году железнодорожная платформа «Сельма», благодаря которой, например, до Северного вокзала можно добраться за 6 минут, а до Южного – за 12.

Также в пределах шаговой доступности есть вся необходимая инфраструктура – от рынка «Сельма» и многочисленных торговых комплексов, до кинотеатра. Здесь же расположены Гимназия № 40, детские сады, спортивный комплекс «Янтарь».

При этом одним из известных недостатков современных жилых комплексов в районе является острая нехватка парковочных мест. Если автопарк вашей семьи состоит более чем из одной машины и вы планируете парковаться после 19:00 – возможно, стоит отдельно озаботиться вопросом парковочного места.

Квартиры в районе ул. Горького

Совсем рядом располагается так же весьма плотно застроенный район – множество новостроек в конце улицы Горького и на окрестных улицах. Регулярные пробки на ул. Горького есть уже сейчас, при этом строительство недвижимости в районе продолжается, что будет только усугублять транспортные проблемы.

Однако при этом район ул. Горького остается достаточно престижным и имеет развитую инфраструктуру – спортивные секции, стадион, фитнес-клубы, супермаркеты, детские сады и школы.

Квартиры в районе ул. Артиллерийской и ул. Гагарина

Перспективный район, где последние годы активно производится застройка и планируется развитие инфраструктуры. Хорошая транспортная доступность и, наверное, самая высокая транспортная связность с центром города. Сразу несколько крупных застройщиков ведут массовую застройку свободных земель в районе.

Одновременно с этим планируется строительство новых дорог, в районе уже возведен новый детский сад, в ближайшее время планируется строительство школы.

Иными словами – район интересный, а активная застройка позволяет выбирать квартиру из нескольких альтернатив.

Жилые комплексы в районе Советского проспекта и проспекта Мира.

Объекты точечной застройки в районе проспекта Мира или Советского проспекта имеют все те же преимущества – однако на данный момент эти районы почти не представлены на рынке новостроек. Связано это с исторически сложившейся тесной застройкой, которая позволяет вести только «уплотнительное» строительство (например, ЖК «Вертикаль» в районе Советского проспекта или элитный дом на ул. Энгельса).

Здесь нужно отметить и строительство крупных жилых комплексов в районе ул. Красной – при развитой инфраструктуре, новый жилой комплекс отличается высокой плотностью застройки, а жильцы заселенных домов уже жалуются на нехватку парковочных мест. Вместе с тем проект пользуется популярностью за счет ряда других преимуществ.

Жилые районы «Восток» и «Юго-Восток»

Больше вопросов, чем ответов, порождают пока что новостройки, относящиеся к районам «Восток» и «Юго-Восток». Да, жилье в них, как правило, стоит несколько дешевле, однако транспортные проблемы и отсутствие инфраструктуры как таковой – достаточно серьезный минус.

Квартиры в Гурьевске и Васильково

Гурьевск, Васильково и так далее. Новостройки в поселках и городах-сателлитах Калининграда имеют одно неоспоримое достоинство – значительно более низкую цену. Иногда – в полтора-два раза более низкую цену.

Таким образом, Васильково может стать очень выгодным вариантом в финансовом плане, а цена за квадратный метр в «Новом Голубево» вообще составляет порядка 41 тысячи рублей, в отличии от средних по городу 50-60 тысяч.

Если сопоставить район Васильково с новостройками, реализуемыми в Чкаловске, то можно обнаружить любопытный факт: стоимость недвижимости в Чкаловске гораздо ближе к стоимости квартир в районе «Сельмы», хотя по инфраструктуре и транспортной доступности Чкаловск скорее следует сопоставить с Васильково. А ведь инфраструктура в районе Васильково развивается гораздо интенсивнее.

Квартиры в Балтийском районе Калининграда

И аутсайдером нашего рейтинга является Балтийский район (Формально эти территории на данный момент включены в состав Московского района, однако мы будем пользоваться исторически сложившимся и понятным любому жителю Калининграда обозначением). Да, в наличии вся инфраструктура, какую только можно представить. Однако до тех пор, пока не будет решена проблема транспортной доступности остальных частей города – сложно говорить о каких-либо перспективах развития этого района.

Введение в строй железнодорожной платформы «Киевская» не сильно повлияло на дорожную ситуацию. Впрочем, если все Ваши интересы сосредоточены в пределах района – либо Вас не пугают пробки – небольшая финансовая выгода в приобретении квартиры, например, где-нибудь на улице Интернациональной вполне может стать аргументом.

Элитное жилье и квартиры у моря

При подборе недвижимость премиум-класса или квартиры у моря, первоочередное значение имеют совсем другие факторы. На что можно обратить внимание и какие жилые комплексы стоит рассмотреть – мы расскажем в следующих материалах.

Долевое участие или вторичный рынок?

Участие в долевом строительстве, как правило, обходится значительно дешевле, чем приобретение уже построенного жилья. Однако и риски могут быть высоки – достраивается не каждый дом, и множество историй обманутых дольщиков тому подтверждение.

Кризис только подлил масла в огонь, когда стройки стали бросать не только недобросовестные застройщики, но и «гиганты» отрасли, у которых вдруг не хватило финансирования.

Что касается механизма страхования договоров долевого участия, то о нем мы в ближайшее время подготовим отдельный материал с опытными юристами. Забегая вперед – не стоит на этот механизм особенно рассчитывать.

Вместе с тем, несмотря на падение рынка, цены на нем не снижаются, а значит тянуть с выбором не стоит – недвижимость на сегодня очевидно более устойчивый актив, чем денежные накопления в рублях.

Актуальные цены на недвижимость в Калининграде

Для того, чтобы четко спланировать бюджет покупки жилья – необходимо общаться с застройщиками и продавцами квартир.

Цены меняются непрерывно, в основном – растут, многие застройщики привязывают стоимость квадратного метра к валюте (неофициально), а это исключает стабильную стоимость метра. Кроме того, цена каждой квартиры зависит от множества других факторов – этажа, площади, наличия конкурентных предложений, этапа строительства дома и сроков сдачи и, наконец, финансового положения самого застройщика.

В результате возникает значительный разброс динамики роста цен между разными застройщиками. Поскольку данные, размещаемые в открытых источниках – не всегда достоверны и быстро устаревают – рекомендуем в каждом конкретном случае обращаться непосредственно к представителям отделов продаж застройщиков.

В среднем, на сегодняшний день цены на жилье комфорт класса колеблются в районе 50-60 тысяч рублей за квадратный метр, премиум-сегмент начинается от 60-80 тысяч, а жилье на значительном удалении от города, которое можно условно обозначить как эконом-класс – стоит в среднем от 40 тысяч рублей за «квадрат».

Рассказать друзьям
Людмила Кичина

Мы выбрали жилье в пригороде, всегда хотелось жить ближе к природе (а в наших краях она очень красивая). Плюс цены действительно очень выгодно отличаются, а ехать до центра города полчаса от силы. Это я про жк Новое Голубево, мы там купили небольшую, но уютную однушку за 700 тыс.р., мало где такие цены сейчас встретишь) это при том, что поселок уже построен и неплохо обжит.

1-1 из 1

Оставить комментарий

Вы не можете комментировать: Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Читайте также

Новостройки микрорайона «Сельма»
Недвижимость

Новостройки микрорайона «Сельма»

7276 0

Разобрались, почему «Сельма» - популярное место среди среднего класса в Калининграде, заглянули в будущее района, а затем нашли наиболее интересные предложения от застройщиков и один проблемный объект, который все портит...

Квартиры в районе ул. Артиллерийской и ул. Гагарина в Калининграде
Недвижимость

Квартиры в районе ул. Артиллерийской и ул. Гагарина в Калининграде

4464 0

Краткий обзор микрорайона для тех, кто планирует приобрести квартиру в Калининграде - инфраструктура, особенности района, перспективы развития. Также рассмотрели основные новостройки...

Жилье в новостройках на окраинах Калининграда
Недвижимость

Жилье в новостройках на окраинах Калининграда

4739 1

Квартиры комфорт-класса в Ленинградском районе Калининграда нравятся всем, однако нередки ситуации, когда покупателям приходится выбирать более отдаленный и бюджетный вариант жилья. Мы решили рассмотреть – какие жилые комплексы на удалении от центра могут представлять н..