У нас есть услуга подбора квартиры. Хотите узнать подробнее? Да, хочу Нет
ЖК Олимпия Квартиры за 1 млн рублей в жилом комплексе "Олимпия" от компании Setl Estate
Хотите подписаться на новые статьи? Да Нет
Заполните форму!
Об ипотечных кредитах из первых рук
Недвижимость

Об ипотечных кредитах из первых рук

Пообщались с семьями, которые недавно взяли ипотеку. На их опыте сформулировали несколько советов – к чему нужно быть готовым, в каком порядке действовать и что может стать причиной отказа в ипотечном кредите. А еще выяснили, что не стоит бояться брать ипотеку.

25.10.2015
2 4045

Приобретение квартиры в ипотеку на сегодня для многих семей является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Поэтому, несмотря на высокие риски и кризис на рынке, люди продолжают обращаться за ипотечными кредитами. К тому же, поддержать спрос на ипотечный продукт пытается и государство, в частности, при помощи мер по субсидированию. В этом материале мы не будем касаться проблематики рыночной ситуации, эффективности государственной поддержки рынка, а обратимся к процессу получения ипотечного кредита с точки зрения потребителя.

Принятие решения о приобретении ипотечного кредита

Обращения за ипотечным кредитом – решение, которое редко принимается покупателем легко. Несмотря на то, что арендные платежи за снимаемое жилье часто могут быть сопоставимы с платежами по ипотеке, договориться с арендодателем в случае просрочки гораздо легче, чем договориться с банком. Это значит, что соискатель ипотеки должен быть уверен в том, что за ближайшие годы не будет периодов, в которые не получится перевести платеж банку вовремя. Само собой, что немногие в сегодняшней экономической ситуации могут быть уверены в подобной стабильности.

Вместе с тем, некоторые обладатели ипотеки утверждают, что с банком тоже вполне можно решить вопрос, особенно сегодня. Дело в том, что невыполнения должниками обязательств по ипотеке в кризис стало носить если не массовый, то крайне распространенный характер. При этом забирать низколиквидную в условиях кризиса недвижимость для банков тоже на сегодня невыгодно.

В этих условиях, при юридически грамотном и добропорядочном подходе вполне можно договориться с банком о, например, реструктуризации задолженности. Главное, что советуют в таких ситуациях – не медлить. Если знаете, что в этом месяце не получится сделать платеж – лучше сразу обращаться в банк и решать проблему своевременно.

При этом весомым аргументом в пользу ипотеки является то, что каждый ежемесячный платеж по ипотеке на шаг приближает вас к обладанию собственной квартирой. Чего не происходит при арендных платежах. Понимание этого для многих является решающим фактором при принятии решения о том, стоит ли брать ипотеку.

Принимая решение, обращаться ли за ипотечным займом, стоит также четко понимать:

  • Ипотека – это долгосрочное обязательство, выполнять которое вам придется независимо от изменения жизненных обстоятельств. Иначе все вернется к началу – при невыполнении обязательств по ипотечному договору у должника забирают квартиру. Не забывайте – в большинстве случаев, в первую очередь происходит выплата процентов по кредиту, а не «тела» долга.
  • Ипотечный кредит значительно увеличивает для вас стоимость квартиры. К примеру, при покупке квартиры за 3 миллиона, общая сумма, выплаченная за весь срок кредита, может превысить 9 миллионов.
  • Пока ипотека не выплачена, квартира не совсем ваша: есть определенные ограничения или обязательства, связанные с ее использованием. Предмет ипотеки закладывается банку, и банк при этом имеет права предъявлять требования к своему залоговому имуществу.

    Это могут быть просто элементарные требования к законному и безопасному его использованию, но бывает, что банк, например, запрещает сдавать купленное жилье в аренду. Конечно, сотрудники банка не будут дежурить у дома и проверять, что вы делаете со своей квартирой, но все-таки у банка есть право затребовать досрочное погашение при невыполнении его условий, поэтому не стоит лишний раз рисковать.

  • Если должник по ипотеке состоит в браке, то, как правило, отвечают по ипотечным обязательствам оба супруга и не важно, на кого при этом оформлен сам договор. Поэтому, принимая решения об ипотеке, необходимо быть уверенным в своих семейных отношениях.

Порядок действий при получении ипотеки

Каждый, кто решает взять ипотечный кредит, конечно, в первую очередь изучает предложения разных банков. Разобраться в них достаточно просто, внешне различаются они обычно процентами по кредиту и размером первого взноса. Однако здесь есть моменты, о которых узнаешь только при полном погружении в процесс под названием «получение ипотеки».

Если вы решили взять ипотеку, лучше действовать по следующему алгоритму:

1) Определиться, будете ли вы брать квартиру в строящемся доме или уже в готовом. В первом случае банк дает кредит под договор долевого участия, а после сдачи дома оформляется свидетельство о собственности, во втором кредитование происходит по договору купли-продажи.

Если вы арендуете жилье, то посчитайте, что будет выгодней – платить аренду и платежи по ипотеке до момента въезда в новую квартиру или же заплатить чуть больше за готовое жилье, но сэкономить на арендной плате.

Взвесьте все риски, связанные с договором долевого участия, проверьте надежность застройщика. Аккредитация застройщика даже в серьезном банке не гарантирует, что дом будет успешно достроен. Печальным примером неудачного выбора застройщика, к сожалению, являются дольщики дочки СУ-155 в Калининграде, о проблеме которых мы вот-вот подготовим материал.

2) Если вы решили купить готовое жилье, определитесь, будет ли это квартира в сданной новостройке, или же это жилье вторичного рынка. Банк будет проводить оценку недвижимости, лучше не выбирайте жилье из старого фонда, близкое к аварийному состоянию, сомнительное в юридическом плане. «Сомнительным» в данном контексте банк может счесть:

  • Недвижимость, у которой несколько собственников.
  • Недвижимость, в которой прописаны дети или инвалиды
  • Недвижимость, у которой часто сменялись собственники и т.д.

При оценке банк учитывает район расположения дома, окружение, инфраструктуру. Если же вы хотите квартиру в новостройке, лучше выбрать из объектов аккредитованных в банке застройщиков – в этом случае проверка будет проще и быстрей.

3) Выберите, в каком банке вы будете брать кредит. Обратите внимание на следующее:

  • условия кредитования (требования к заемщикам и предмету ипотеки, наличие поручителей);
  • размер первого взноса;
  • процентные ставки;
  • условия и стоимость страхования;
  • дополнительные платежи.

4) Выбрав банк, попросите список необходимых документов для получения кредита. Обычно это документы, удостоверяющие личность, подтверждающие место работы, доход, а также дополнительные документы о собственности.

У многих документов ограничен срок действия (например, справка о доходах), поэтому не стоит готовить их задолго до обращения в банк, иначе потом может потребоваться принести их повторно.

Если же вы владелец бизнеса, банку потребуются все документы, касающиеся деятельности фирмы – выписки из реестра, налоговые декларации, справки из социальных фондов, бухгалтерская отчетность. О получении этих документов стоит позаботиться заранее.

5) Выбирая квартиру, не забудьте сказать собственнику или застройщику о том, что у вас ипотека. Серые схемы оформления с указанием не всей суммы в договоре здесь не подойдут, более того, банк дает свой бланк договора, и его условия могут не устроить собственника – в этом случае купить квартиру не получится.

Сделав выбор, постарайтесь договориться с продавцом, что он не будет некоторое время продавать эту квартиру – поскольку процессы проверки, принятия решения и выдачи кредита занимает довольно долгое время, обычно не меньше месяца.

В этой ситуации некоторые собственники могут попросить дать задаток – имейте в виду, что по закону задаток не возвращается в случае, если вы не успеете выйти на сделку в оговоренный срок. Поэтому старайтесь реально оценить срок получения кредита при оформлении задатка.

6) Подайте документы в банк. Предупредите на работе и дома, что вы обратились за ипотекой – банк будет звонить вашему работодателю, родственникам для проверки информации о вас. В анкете часто просят указать также контакты знакомых, не являющихся родственниками.

7) После получения положительного решения, банк сам ознакомит вас с алгоритмом дальнейших действий. В общем это будет сбор документов об объекте, подготовка к регистрации, уплата первого взноса и непосредственная выдача кредита.

Кому легче взять ипотеку?

При подготовке материала мы рассмотрели истории трех обладателей ипотечного кредита и выяснили, кто для банков является нежелательным заемщиков, кому ипотеку дают легко, а кто относится к группе повышенного риска и вынужден предоставлять больше всего документов. Имена мы изменили. Итак, что мы имеем:

  • Анна, 32 года, не замужем, работает в государственном учреждении за небольшую зарплату. Планирует вступить в брак с разведенным мужчиной, обремененным алиментами на ребенка от первого брака, не имеющим постоянной официальной работы. У обоих нет своего жилья и другого имущества;
  • Ольга и Сергей, в браке больше 8 лет, двое детей, оба официально трудоустроены с хорошим заработком. Живут у родственников, своего имущества также нет;
  • Елена и Дмитрий, в браке 6 лет, двое детей, работают в семейном бизнесе. Доход у фирмы хороший, активов достаточно, подтвержденная прибыль фирмы высокая. Живут в арендованной квартире.

Конечно, проще всего и выгоднее кредит смогут взять Ольга и Сергей, поскольку банк, прежде всего, смотрит на официальный доход. Если вы работаете давно и трудоустроены с «белой» зарплатой, смело можете обращаться в любой из государственных банков на самые выгодные условия кредитования.

Ольга и Сергей, собрав стандартный пакет документов, без проблем получили ипотеку в сбербанке, первоначальным взносом послужил материнский капитал. Они приобрели 2-комнатную квартиру в строящемся жилищном комплексе в Балтийском районе.

А вот у Анны при обращении в банки уже возникли некоторые сложности. Одинокая женщина со скромным, хоть и официальным заработком, поручителей и имущества нет, будущий муж ничем помочь не может, поскольку является, по мнению банка, нежелательным заемщиком по многим причинам, основная из которых – отсутствие подтверждения стабильного заработка при наличии обязательств в виде алиментов.

Анне удалось взять кредит в частном банке под довольно высокий процент. Заем оформлен полностью на нее, купить получилось 32-метровую 1-комнатную квартиру в районе ул. П. Морозова. Квартира также в строящемся доме, ждать сдачи пришлось порядка полутора лет.

И, наконец, самыми сомнительными потенциальными заемщиками оказались Елена и Дмитрий. Банки с большой осторожностью относятся к индивидуальным предпринимателям и владельцам малого бизнеса, их считают принадлежащими к группе повышенного риска.

В случае нашей пары ситуация усугублялась еще и тем, что бизнес семейный, и все руководящие и важные посты занимают родственники, то есть заинтересованные лица. В пользу же Елены и Дмитрия сыграло наличие независимого бухгалтера, официально подтвержденных оборотов и прибыли фирмы, уплаченных с заработных плат налогов, солидных активов в виде недвижимости и оборудования.

После долгой подготовки документов и тщательной банковской проверки паре удалось получить кредит в ВТБ24 на хороших условиях. Купили они 3-комнатную квартиру в только что сданной новостройке в Центральном районе Калининграда.

При выдаче ипотечного кредита банк руководствуется документами, которые вы предоставили, а каждое слово требует документального подтверждения. Поэтому если вы решили взять ипотеку, стоит сразу по максимуму подготовить доказательства своей платежеспособности.

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Какой бы красочной не была реклама различных банков, конечно, большинство людей считает лучшим выбором государственные банки. Они более стабильны, обладают большим ресурсом, вряд ли от них стоит ожидать нечистоплотных действий как относительно условий договора, так и относительно возврата долгов.

Государственные банки строго соблюдают закон и внушают людям больше надежности, чем частные. Но не всем доступно такое кредитование, поскольку эти банки предъявляют очень жесткие требования, как к заемщикам, так и к объектам ипотеки.

У частных банков тоже есть свои плюсы. Между ними высокая конкуренция, они борются за клиента, предоставляют более гибкие условия кредитования, готовы рассматривать и неофициальный доход. В среднем процентная ставка у них выше, однако, здесь тоже есть различные программы с особыми условиями, например, для молодых семей или для военнослужащих.

Выбирая банк и ипотечную программу нужно обращать внимание на следующее:

  • Размер первоначального взноса. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, тем проще этот кредит взять. Но не стоит забывать, что при оформлении кредита будут еще расходы на оформление и страхование.

    Некоторые банки предлагают дополнительные, часто весьма дорогие, услуги по предоставлению каких-либо преимуществ, например, более быстрой оценке объекта, посещению банка без очереди и т.д. Покупку данных услуг банки представляют как дополнительный плюс при оценке платежеспособности клиента;

  • Какую квартиру планируете покупать – в строящемся доме или на вторичном рынке. Обычно в банках это разные программы кредитования, и если, получив одобрение, например, на новостройку, вы вдруг передумаете и решите купить квартиру на вторичном рынке, вам придется заново подавать заявление на кредит. Банк будет снова его рассматривать уже в рамках программы покупки квартир на вторичном рынке, и не факт, что решение будет опять положительным.

    При этом вторичным рынком банк считает, в том числе, квартиры в сданных новостройках, то есть те, на которые уже есть свидетельства о собственности. И если, пока вы оформляете кредит, выбранную новостройку сдадут и оформят свидетельство, то придется искать другую квартиру.

  • Оценочная стоимость квартиры. Неважно, за какую цену покупается квартира, как правило, банк проводит свою собственную ее оценку. И обычно у банка правило о максимальном проценте размера кредита от оценочной стоимости.

    Например, если такая ставка составляет 80%, а вы покупаете квартиру за 2 миллиона, и у вас есть минимальная сумма первого взноса 400 тысяч (20% от стоимости жилья). Если банк оценит эту квартиру в 1,8 миллиона рублей, то вам придется к своим 400 тысячам добавить еще 160 тысяч. Поскольку банк в этой ситуации не сможет выдать кредит на сумму свыше – 1 440 тыс. рублей.

    Здесь мы привели просто пример, в действительности же условия и проценты у разных банков могут отличаться. Где-то вам могут просто сообщить о негативном результате проверки объекта без объяснения причины и предложить выбрать другую квартиру.

При покупке строящегося жилья стоит действовать именно в таком порядке – сначала выбрать банк (или несколько банков), потом уже квартиру из того списка аккредитованных застройщиков, которые предоставит банк. Если объект не аккредитован, купить в нем квартиру на стадии строительства не получится.

Если же покупается квартира на вторичном рынке, то здесь можно делать все сразу – и выбирать банк, и искать квартиру. Стоит только помнить, что будет также проверяться объект, проводиться его оценка. Если вы ищете готовую квартиру в новостройке, то лучше поискать ее среди аккредитованных застройщиков – в этом случае проверка будет быстрей и с большей вероятностью положительного результата.

Многие задумываются, стоит ли подавать документы одновременно в несколько банков. Как по секрету говорят кредитные специалисты – если банк узнает, что вы подаете документы еще куда-то, вам, скорее всего, откажут без объяснения причин. Но пока хорошей связи между банками нет, вероятность того, что кто-то это узнает, очень мала. Так что тут уже выбор клиента, исходя из его обстоятельств, универсального ответа на этот вопрос нет.

Также постарайтесь указывать стационарные телефоны при заполнении анкеты (особенно это касается рабочих номеров). Если вы снимаете жилье, этого лучше не указывать в анкете (скорее всего банк вообще откажет в кредите).

Помните, что банк проверяет надежность поручителей, их финансовые возможности. Если у вас мало имущества в собственности, привлеките поручителей, даже если по кредитной программе это необязательно.

Одобрение ипотеки и выход на сделку

Получив долгожданный положительный ответ, главное не растеряться и не расслабиться. Банк провел проверку клиента, теперь ему необходимо проверить и оценить объект ипотеки. Если вы его еще не выбрали, стоит поторопиться.

Обычно кредитное решение действует от одного до четырех месяцев. Может показаться, что это очень большой срок, но, учитывая, что мы живем во времена нестабильности и расцвета бюрократии, действительно лучше не затягивать.

После проверки вашей будущей квартиры, банк заключит с вами кредитный договор и далее останется только процедура регистрации сделки в юстиции. При покупке квартиры в ипотеку, банк, скорее всего, предоставит свой образец договора купли-продажи или долевого участия, так что это с продавцом нужно обсудить заранее. Указать в договоре сумму меньше фактически оплачиваемой не получится.

Что касается условий договора кредитования – тут вы мало что можете изменить. Поэтому лучше ознакомиться с ними еще на этапе выбора банка. В договоре по закону прописывается реальная процентная ставка по ипотеке, переплата за весь срок кредита. Если вы кредитуетесь в государственном банке, можете не переживать на эту тему – их договоры строго соответствуют закону.

Необходимо понимать: спорить по поводу формы договора не получится, в случае несогласия с ней кредит просто не выдадут – менять условия для вас никто не будет. Но в государственных банках условия договора, несмотря на всю жесткость, более приятны для заемщика, чем в частных.

Обратите внимание на условия использования страхования, ограничения на использование объекта, пункт оправе банка досрочно истребовать кредит. Изменить что-либо вряд ли получится, но вот досконально изучить и запомнить важные моменты нужно обязательно.

Ипотечный кредит: жизнь после сделки

Главное правило жизни с ипотекой – пока ты платишь, все будет хорошо. Для банка ипотечный кредит – источник дохода. Поэтому, если вы без задержек вносите ежемесячный платеж, банк, скорее всего, никак не напомнит вам о своем существовании.

Обычно обязательным условием выдачи ипотеки является ежегодное страхование заемщика и объекта залога. Не стоит этим пренебрегать, так же как и нарушать какие-либо другие условия договора.

Главная опасность - это потеря стабильного дохода. Если вы потеряли работу, у вас возникли какие-либо финансовые трудности, не стоит просто игнорировать платежи по ипотеке. Желательно обратиться в банк и договориться о каких-либо изменениях в графике, кредитных отсрочках, или просто объяснить причину и показать готовность исправить ситуацию.

В договоре указывается длительность просрочки по платежи, после которой банк имеет право обратиться в суд с взысканием на имущество. Это самый негативный сценарий, ведь вы рискуете остаться без жилья, уже выплатив солидную сумму процентов по кредиту. А получить ипотеку во второй раз в ближайшие годы вряд ли получится.

Что касается кризиса, то на большинство уже взявших ипотеку заемщиков он не повлиял (если, конечно, не касаться валютной ипотеки). Единственное, о чем можно сказать – это замедление сроков строительства. Те, кто купил квартиру в строящемся доме, сейчас сильно переживают, что дом не сдадут или сдадут не скоро, что застройщик обанкротится, и переезд так и не состоится.

При этом платежи по ипотеке нужно делать уже сейчас независимо от темпов стройки и ситуации компании-застройщика. Поэтому очень важно тщательно выбирать и банк, и квартиру, и ипотечную программу.

Но и бояться вступать в ипотеку тоже не стоит, ведь она дает реальный шанс жить в хороших условиях уже сейчас, оплачивая их в течение долгого времени в будущем.

Рассказать друзьям
manager23
Михаил Архипов

Сумма переплаты с 3 млн до "свыше 9 млн" - пожалуй, все, что нужно знать об ипотеке. При этом я не думаю, что сумма аренды сопоставима с арендой квартиры. Арендовать можно за 15-20 тыс, а ипотечный платёж на подобные суммы вряд ли будет меньше 30-35 тысяч в месяц.

expert-l24
Евгения Хорольская

Мой знакомый платит порядка 10000р по ипотеке в месяц, однушка в новом доме с автономным отоплением, район московского пр-та. Вам очень повезет, если снимете там квартиру по такой цене. Только вот эти деньги будут просто отдаваться арендодателю, который так же на этом зарабатывает, как и банк. Но хоть всю жизнь плати, квартира твоей не станет, а вот съехать могут попросить в любой момент.

1-2 из 2

Оставить комментарий

Вы не можете комментировать: Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Читайте также

Можно ли обойтись без ипотеки, приобретая недвижимость Калининграда от застройщика?
Недвижимость

Можно ли обойтись без ипотеки, приобретая недвижимость Калининграда от застройщика?

2321 0

Ипотека – удивительное явление. Все понимают, что это без пяти минут рабство/крепостное право, на тему ипотеки каждый успел пошутить минимум по два раза, и никто не хочет, чтобы она была в его жизни. Однако когда встает вопрос о приобретении жилья, многие вынуждены дела..

Точечная застройка Калининграда – стоит ли сетовать?
Недвижимость

Точечная застройка Калининграда – стоит ли сетовать?

2958 0

В последнее время на просторах как интернета, так и кухонно-диванных баталий нередко затрагивается тема точечной застройки в такой среде, как недвижимость в Калининграде. Как правило, такое обсуждение несет осудительный характер в адрес застройщиков. Однако насколько об..

Покупка недвижимости в Калининграде на вторичном рынке – преимущества и недостатки
Недвижимость

Покупка недвижимости в Калининграде на вторичном рынке – преимущества и недостатки

2370 0

Вторичный рынок недвижимости Калининграда обладает особой спецификой, формируя ряд нехарактерных для страны в целом преимуществ такого типа жилья. В этой статье мы постараемся раскрыть основные аргументы «за» и «против» поиска квартир на вторичном рынке...