У нас есть услуга подбора квартиры. Хотите узнать подробнее? Да, хочу Нет
ЖК Олимпия Квартиры за 1 млн рублей в жилом комплексе "Олимпия" от компании Setl Estate
Хотите подписаться на новые статьи? Да Нет
Заполните форму!
Доля в доме – тоже квартира?
Недвижимость

Доля в доме – тоже квартира?

В последнее время набирает обороты малоэтажное строительство. Немудрено – малоквартирные дома чрезвычайно комфортабельны, уютны, располагаются, как правило, в тихих уединенных районах, характеризуются высокой степенью безопасности.

22.06.2014
0 1204

Некоторые застройщики выстраивают целые поселки такого рода домов, формируя фонд элитной недвижимости Калининграда и других регионов.

Вместе с тем, развитие такого направления застройки обусловлено не только уютом и прочими конкурентными преимуществами такого жилья, но и тем, что застройку малоквартирных малоэтажных домов можно производить, минуя целый ряд административных барьеров, что увеличивает доступность рынка новостроек для хозяйствующих субъектов, которые не обладают достаточными для масштабного строительства ресурсами.

Очевидно, что мы подводим читателя к феномену «частного» застройщика, с которыми успели столкнуться многие потребители рынка недвижимости Калининграда. Частный застройщик – физическое лицо, которое приобрело в собственность или на основании другого права получило земельный участок, а затем производит на участке строительство дома. Юридически, строение представляет собой индивидуальный жилой дом, что позволяет застройщику избежать получения разрешения на строительство, применить упрощенный порядок сдачи объекта, а также пренебречь целым рядом «кормушек», пополнение которых обязательно для застройщиков - юридических лиц. Фактически же дом является многоквартирным – застройщик реализует квартиры в доме, зачастую не меняя его юридический статус. Вот здесь и начинается самое интересное.

Юридическая сторона сделки – доля в доме от застройщика

Так как дом не переводится в статус многоквартирного (во многих случаях это сделать просто невозможно из-за особенностей статуса земельного участка), застройщик не может реализовывать квартиры - их просто нет в индивидуальном жилом доме. Поэтому потребителям предлагается купить долю в доме. Кроме того, применения положений законодательства о долевом участии в строительстве в таком случае также невозможно.

В силу указанных факторов, частными застройщиками Калининграда при такой схеме чаще всего предлагается заключение предварительных договоров купли-продажи. В целом, договоры – действующие, законом предусмотренные и регулируемые. Но есть и некоторая специфика, которую желательно учитывать будущим собственникам жилья:

  • Предмет договора купли-продажи – обязательства по заключению в будущем сделки купли-продажи построенного жилья. При этом обязательство построить такой объект недвижимости, как правило, отсутствует. Даже если оно прописано в договоре, имейте ввиду – вы не сможете в последствии понудить застройщика достроить дом. «Обещал продать? С радостью продал бы, так ведь дома еще нет. Могу вернуть деньги, но их пока нет, подождете год?» - невозмутимый и шокирующий клиента ответ. В результате, если сроки сорваны, вы можете потребовать деньги назад, но не сможете заставить частного застройщика. И это опасно, если застройщик не вполне честен.
  • Получить деньги назад тоже непросто. В принципе, тут ситуация была идентична для всех застройщиков, пока не ввели обязательное страхование/банковскую гарантию. Теперь дольщики с большей вероятностью могут получить деньги при долевом участии – правда, после процедуры банкротства, да если страховая куда-нибудь не пропадет. Тоже много если, но это уже другая история. В случае же с частными застройщиками, все может быть совершенно бесперспективно - многие физические лица уже привыкли жить с многомиллионным долгами и прекрасно себя чувствуют в таких ситуациях. Вот вы выиграли в суде, вот вы получили исполнительный лист, а денег все нет. И приставы разводят руками – не с чего взыскивать.
  • Истечение срока договора – опасно. По истечении срока предварительного договора он перестает действовать. После этого события вы не имеете возможность требовать недвижимость, даже если заплатили деньги полностью. Вы ведь тоже не выполнили обязательство по купле-продаже объекта недвижимости. Таким образом, купленное вами на начальной стадии строительства по цене 33 000 рублей за квадратный метр жилье, может быть продано застройщиком по цене 55 000 рублей за метр другому лицу. А вы получите деньги назад и ничего не сможете с этим сделать.
  • Предварительный договор купли-продажи между физическими лицами – гражданско-правовая сделка, на которую не распространяются положения закона о защите прав потребителей или о долевом участии. А значит, в случае просрочки застройщиком сроков строительства, штрафные санкции будут мизерны.

Таким образом, относительно низкая стоимость доли в малоэтажном жилом доме обусловлена не только низкими затратами застройщика, но и своего рода «премией за риск». Безусловно, в Калининграде работает масса частных застройщиков, которым можно доверять и недвижимость которых отличается всеми характерными для малоэтажного строительства преимуществами. Однако будьте внимательны и при покупке квартиры от застройщика, которая оформлена в виде доли, убедитесь, что застройщику можно доверять. Потому что реальных инструментов правовой защиты вашей сделки невероятно мало.

Рассказать друзьям

1-0 из 0

Оставить комментарий

Вы не можете комментировать: Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Читайте также

Продать долю в доме – решаем вопрос с преимущественным правом.
Недвижимость

Продать долю в доме – решаем вопрос с преимущественным правом.

1725 0

В прошлых статьях мы уже рассматривали возможные преимущества малоэтажных жилых домов, а также ряд юридических рисков, которые сопровождают приобретение квартир от застройщика в статусе долей...

Точечная застройка Калининграда – стоит ли сетовать?
Недвижимость

Точечная застройка Калининграда – стоит ли сетовать?

3193 0

В последнее время на просторах как интернета, так и кухонно-диванных баталий нередко затрагивается тема точечной застройки в такой среде, как недвижимость в Калининграде. Как правило, такое обсуждение несет осудительный характер в адрес застройщиков. Однако насколько об..

Покупка недвижимости в Калининграде на вторичном рынке – преимущества и недостатки
Недвижимость

Покупка недвижимости в Калининграде на вторичном рынке – преимущества и недостатки

2557 0

Вторичный рынок недвижимости Калининграда обладает особой спецификой, формируя ряд нехарактерных для страны в целом преимуществ такого типа жилья. В этой статье мы постараемся раскрыть основные аргументы «за» и «против» поиска квартир на вторичном рынке...