У нас есть услуга подбора квартиры. Хотите узнать подробнее? Да, хочу Нет
ЖК Олимпия Квартиры за 1 млн рублей в жилом комплексе "Олимпия" от компании Setl Estate
Хотите подписаться на новые статьи? Да Нет
Заполните форму!
Договор долевого участия (ДДУ) – как оформляется покупка квартиры от застройщика и в чем может быть подвох
Недвижимость

Договор долевого участия (ДДУ) – как оформляется покупка квартиры от застройщика и в чем может быть подвох

На Росреестр надейся, а сам не плошай – требования к содержанию ДДУ при покупке недвижимости в Калининграде

20.07.2014
0 3693

Как уже отмечалось ранее, правоотношения, возникающие в связи с привлечением застройщиками денежных средств граждан на строительство, регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Общие требование к договору регламентируются в Статье 4 указанного нормативно-правового акта.


Первое и общеизвестное требование – договор заключается только в письменной форме и подлежит регистрации в органах юстиции, а именно - Росреестре. Кстати, заключенным договор считается именно после того, как он был зарегистрирован.


Кроме того, закон выдвигает обязательные требования к содержанию договора или существенные условия договора. Если такие условия в договоре отсутствуют, он считается незаключенным. В теории, в процессе государственной регистрации, сотрудники Росреестра проверяют текст договора, однако, не стоит забывать, в какой стране мы живем – не поленитесь и сами проверить текст договора.


Согласно ч.4 ст. 214-ФЗ, договор, заключаемый между дольщиком и застройщиком, должен содержать следующую информацию:

  • Конкретное определение объекта долевого строительства, который будет передан вам после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Такое определение производится в строгом соответствии с проектной документацией застройщика (в частности, с проектной декларацией и самим проектом такой постройки, как жилая недвижимость в Калининграде).
  • Срок, в который дольщику буден передан объект недвижимости. Иными словами: срок строительства + срок оформления документов.
  • Цена договора (иными словами, стоимость приобретаемой вами недвижимости), а также сроки и порядок уплаты денежных средств по договору.
  • Срок гарантии на квартиру или иной покупаемый вами объект недвижимости.

Читать нельзя подписывать – поставьте свой вариант запятой, покупая квартиру от застройщика в Калининграде

На наш взгляд, при приобретении недвижимости в Калининграде от застройщика, вы вряд ли столкнетесь с ситуацией, когда в договоре отсутствуют обязательные условия. Проверить их наличие стоит, однако есть вещи, на которые также стоит обратить пристальное внимание.


Застройщики Калининграда – типовые договоры

Первое, что вам необходимо понять и принять – это то, что типовых договоров не существует. Пожалуй, необходимо учесть это не только при приобретении квартир в новостройках Калининграда, но и при любых сделках, не связанных с недвижимостью. Безусловно, крупные компании (застройщики Калининграда, как правило, крупные компании) прорабатывают документооборот и готовят типовые договоры для отдела продаж. Однако такие договоры являются типовыми лишь для сотрудников отдела продаж, но не для вас. Закон не устанавливает типового текста договора долевого участия, а лишь регламентирует некоторые условия и требования к содержанию и порядку заключения договора. Казалось бы, информация достаточно очевидна – но практика показывает, что не все с ней знакомы.


Обобщая и выделяя полезную суть: если в предложенном договоре есть какая-то ошибка, либо вас что-то явно не устраивает, вы можете попросить изменить это. Контраргумент вида «это типовой договор и все такой подписывают» с подтекстом «в договоре ничего менять нельзя и вообще не важно, что там написано – это просто формальность» не является достаточным аргументом для того, чтобы закрыть глаза на смутившую вас формулировку. Не стесняйтесь добиться своего и попросите возможность переговорить с юристом компании – если в договоре действительно ошибка или некорректная фраза, в большинстве случаев юрист пойдет вам навстречу. В конце концов, вы покупаете квартиру от застройщика – это очень серьезная сделка, если вы не основатель Facebook.


Маленькие хитрости большого застройщика – «подводная галька» в договорах долевого участия при покупке недвижимости в Калининграде

Несмотря на то, что договоры действительно в основном просматриваются регистраторами и «откровенную ересь» в них вписать вряд ли получится, все-таки есть некоторые моменты, которые, в последствии, могут сослужить не очень приятную службу для потребителя рынка недвижимости Калининграда.


На что мы бы посоветовали обратить внимание?


1. Условия договора долевого участия, касающиеся пересчета стоимости договора при отличии фактической площади от проектной. Вряд ли для вас станет сюрпризом, что проектная площадь практически всегда незначительно отличается от того, что у строителей получилось фактически. В определенных пределах это нормально. Однако иногда такое различие становится инструментом злоупотребления некоторыми застройщиками, которые стремятся «выжать» из дольщика максимум возможного.


Пример. В договоре указано, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства превысит проектную, дольщик обязан оплатить дополнительные квадратные метры по цене 75 000 рублей за квадратный метр. В случае же, если фактическая площадь оказалась меньше проектной, «переплаченные» денежные средства дольщику не возвращаются.


Таким образом, незначительно «подвинув» стенку, можно без потерь уменьшить площадь квартиры одного дольщика, при этом получив дополнительные 100-200 тысяч рублей за увеличение площади другого дольщика. Фактически – увеличить количество проданных квадратных метров без изменения объема строительства. В масштабах всего многоквартирного дома – это миллионы, а то и десятки миллионов «переплаченных» рублей.


2. Полномочия подписывающего лица. Опять-таки, теоретически – юстиция проверит право подписи представителя компании, однако, лучше все это проверить самостоятельно сразу – ведь, скорее всего, деньги вас попросят уплатить еще в офисе застройщика.


3. Условия, касающиеся гарантийного ремонта. У одного из застройщиков Калининграда как-то встретилась удивительная формулировка. Воспроизвести ее доподлинно мы затрудняемся, но передадим посыл: застройщик не производит гарантийный ремонт в случае, если будет доказано, что дефекты в качестве возникли в следствие нарушения СНиПов, технологий и прочих технических требований к производству работ. Казалось бы, имеется ввиду, что это касается действий дольщика после передачи объекта недвижимости, но одно дело здравый смысл, другой – юридическое чтение документа. В договоре не было указано, что гарантийный ремонт не производится только в случае некачественных работ, выполненных дольщиком при ремонте квартиры.


Результат: Если застройщик докажет, что дефекты и недостатки возникли из-за того, что в процессе строительства были нарушены СНиПы, то обязательства производить гарантийный ремонт у него не возникает.


4. Моменты, касающиеся выбора управляющей компании. Не секрет, что большинство застройщиков Калининграда «ставят» на многоквартирные дома собственные управляющие компании как минимум на период гарантийного срока. Соответствующие положения зачастую вносятся в договор долевого участия. В принципе, это нормально. Но следует обратить внимание на то, что именно регламентируется этими положениями. Так, например, подписав договор, вы можете заочно согласиться с тарифами управляющей компании и комплексом оказываемых услуг, так и не ознакомившись с ними фактически. И не факт, что этим в последствии не воспользуются. По сути, в договор долевого участия может быть включен предварительный договор с управляющей компанией и отказаться от подписанных обязательств впоследствии будет не так-то просто. Будьте внимательны.


Стоит ли обращаться к юристам при покупке квартир от застройщика в Калининграде

Наша однозначная, но субъективная позиция – да, стоит. Приобретение недвижимости в Калининграде от застройщика для большинства из нас является крупным, стратегическим вложением. Вкладывая значительную часть своих сбережений или, тем более, все сбережения, не стоит жалеть лишние 5-10 тысяч рублей на то, чтобы удостовериться в чистоте сделки. В конце концов, есть старая добрая пословица «Скупой платит дважды». Пожалуй, она прекрасно иллюстрирует большинство «обманутых» дольщиков, поверивших в супернизкие цены. Мы пожелаем Вам, чтобы эта пословица не стала актуальной и для вас. Со своей стороны, мы также рады предложить вам юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в Калининграде.

Рассказать друзьям

1-0 из 0

Оставить комментарий

Вы не можете комментировать: Авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Читайте также

Страхование объектов долевого строительства: до и после 01 октября 2015
Недвижимость

Страхование объектов долевого строительства: до и после 01 октября 2015

3181 0

Как известно, с 1 октября Центробанк запретил страхование рисков по долевому строительству компаниям, собственные средства которых составляют менее 1 млрд. рублей. Спустя месяц, Репутация39 подготовила материал о том, как работало страхование рисков по ДДУ до поправок в..

Недвижимость в Калининграде от застройщика: приобретаем без риска
Недвижимость

Недвижимость в Калининграде от застройщика: приобретаем без риска

3305 0

В городе действует более 50 компаний, осуществляющих строительство жилья, как малоэтажного, так и многоэтажных жилых комплексов. Более половины строительных организаций готовы осуществлять строительство с привлечением денежных средств физических лиц, или так называемое,..

Выгода vs спокойствие – квартиры от застройщиков Калининграда.
Недвижимость

Выгода vs спокойствие – квартиры от застройщиков Калининграда.

3277 0

Покупка строящегося жилья – это всегда риски. Независимо от размера уставного капитала застройщика, фамилий учредителей, портфолио реализованных проектов, репутации и великого множества прочих факторов, для покупателя важна реализация конкретного проекта, в который были..